مدیران ساخت‌وساز (CM) پروژه‌های را از توسعه تا تکمیل برنامه‌ریزی ، هماهنگی ، بودجه و نظارت و مدیریت می‌کنند. آن‌ها برای موفقیت ، باید علم پایه و زیربنای طراحی و مهندسی پروژه را درک کنند.
همچنین جنبه‌های تجاری استخدام و مدیریت کارهای تولیدی و تدارکات تهیه مواد را نیز به آن اضافه نمایند. پایگاه دانش مدیریت ساخت برخلاف مهارت‌های مهندسی باید شامل دانش کاری از تمام رشته‌های مورد نیاز یک پروژه ساختمانی مانند مهندسی عمران ، برق و مکانیک باشد.
مدیریت ساخت چیست؟
مدیریت ساخت مانند یک ورزش تیمی مانند فوتبال است که مدیر ساخت‌وساز نقش مربی را بر عهده دارد. این کار عمدتاً با برخی از کارهای اداری مرتبط با مدیریت پروژه بی‌ارتباط است.
اما قطعات زیادی در محل ساخت‌وساز وجود دارد که نیاز به توجه ، کنترل و تنظیمات مداوم دارند. به طور خلاصه مدیریت ساخت به فرآیند مدیریت پروژه‌های ساختمانی اطلاق می‌شود.
تمایز اصلی مدیریت ساخت در هنگام مقایسه با انواع دیگر پروژه‌ها این است که مبتنی بر مأموریت خواهد بود. این بدان معناست که سازمان‌دهی و مدیریت پروژه با مدیریت ساخت پروژه عملی و تکمیل می‌شود.
مدیریت پروژه به عنوان مدیریت منابع در طول چرخه عمر پروژه از طریق ابزارها و روش‌های مختلف برای کنترل دامنه، هزینه، زمان، کیفیت و غیره است.
اما مدیریت ساخت معمولاً شامل طیف وسیع‌تری از محدودیت‌های مختص طراحی و ساخت پروژه‌های ساختمانی خواهد بود.
مدیریت ساخت در طول عمر پروژه می‌تواند با انواع رشته‌های مختلف از معماری گرفته تا مهندسی، کارهای عمومی و برنامه‌ریزی شهری نیز تعامل داشته باشد.
وظایف مدیریت ساخت
فرآیندهای ساخت‌وساز و فناوری ساختمان با استفاده از رباتیک و فن‌آوری‌ها روزبه‌روز پیچیده‌تر می‌شود. در عین حال تقاضا برای حفاظت از محیط‌زیست ، مقررات جدید ، هماهنگی پروژه ، نظارت و درک همه بخشی از تخصص مورد نیاز مدیریت ساخت هستند.
- تهیه برآورد هزینه ، بودجه و جدول زمانی کاری
- همکاری با معماران ، مهندسان و سایر متخصصان ساخت‌وساز
- مدیریت قراردادها و ارتباطات در خصوص مشخصات
- تهیه گزارش وضعیت و امور بودجه برای مالک
- انتخاب ، برنامه‌ریزی و هماهنگی فعالیت‌های پیمانکار فرعی در هر مرحله از پروژه مانند فونداسیون سازه ، لوله‌کشی یا کارهای برقی
- پاسخگویی به تأخیرهای کاری، شرایط اضطراری یا سایر مشکلات
- رعایت الزامات قانونی ، قوانین ساختمان ، ایمنی و سایر مقررات شهر، استان و کشوری
انواع قراردادهای مدیریت ساخت
قراردادهای ساخت‌وساز یک توافقنامه قانونی بین مالک پروژه است که می‌خواهد کار را برون‌سپاری کند و پیمانکار عمومی که آن را انجام می‌دهد.
هدف آن‌ها روشن کردن مواردی مانند محدوده پروژه و شرایط پرداخت است تا همه به توافق برسند. برخی از پروژه‌ها نیز شامل یک مدیر قرارداد، سرپرست یا مهندس میدانی هم هستند که برای تسهیل فرآیند ساخت به عنوان دستیار پروژه عمل می‌کنند.
مالک علاوه بر نوع قرارداد باید تصمیم بگیرد که کدام روش تحویل برای پروژه بهتر خواهد بود.
انواع قراردادهای مرسوم مدیریت ساخت به شرح زیر هستند :
- قرارداد مقطوع : یک قرارداد با مبلغ مقطوع یا قرارداد قیمت ثابت که قیمت کل مورد نظر برای تکمیل پروژه را در همان ابتدای کار مشخص می‌کند.
- قرارداد مقطوع به‌علاوه هزینه : قراردادهای مقطوع به‌علاوه هزینه از دو بخش عمده تشکیل می‌شوند. اولاً هزینه ثابت و مقطوع که بین مالک پروژه و پیمانکار توافق می‌شود. دوماً سایر هزینه‌ها که با پیشرفت پروژه اضافه می‌شوند.
- حداکثر قیمت تضمین‌شده : این همان قرارداد مقطوع به‌علاوه هزینه است، اما حداکثر یا سقف هزینه‌های اضافه شده مشخص خواهد شد.
- قرارداد زمان و مصالح : این نوع قرارداد زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که در مورد محدوده هزینه‌های پروژه اطمینان خاطر وجود نداشته باشد. در این صورت پیمانکار عمومی یک نرخ ساعتی برای نیروی کار به‌علاوه هزینه مصالح دریافت می‌کند.
- قرارداد قیمت واحد : برخی پیمانکاران به این صورت کار می‌کنند که برای هر واحد تحویلی یک هزینه مشخص تقاضا خواهند کرد.
کارکردهای مدیریت ساخت
کارکردهای مدیریت ساخت را می‌توان در نکات زیر جستجو کرد :
- برنامه‌ریزی: یک مدیر ساخت‌وساز از برنامه‌ریزی برای بهینه‌سازی استفاده از منابع، کاهش تضادها و حل خلاقانه مشکلات پروژه استفاده می‌کند.
- زمان‌بندی: مدیران ساخت‌وساز تعیین می‌کنند که کل پروژه چقدر طول می‌کشد و مدت زمان هر مرحله را ردیابی خواهند کرد.
- سازمان‌دهی: متخصصان مدیریت ساخت می‌توانند پروژه را به بخش‌های مختلفی تقسیم کنند و وظایف خاصی را به اعضای گروه اختصاص دهند.
- کارکنان: یک وظیفه مهم مدیریت ساخت این است که از منصوب شدن کارکنان در بخش‌ها و وظایفی که به بهترین وجه برای آن‌ها مناسب است، اطمینان حاصل کنند.
- هدایت: مدیریت ساخت می‌تواند کارکنان را آموزش داده و پشتیبانی و اصلاح کند تا وظایف آن‌ها به طور کامل و درست انجام شود.
- کنترل: دستاوردهای فعال باید با طرح پروژه مقایسه شود و برای رسیدن به ضرب‌الاجل‌ها و اهداف، تنظیماتی را انجام داد.
- هماهنگی: مدیریت ساخت اطمینان حاصل می‌کند که هر بخش پروژه نقش خود را درک کرده باشد. همچنین هر نوع کمکی را که بتواند به آن‌ها ارائه خواهد کرد.
مراحل مدیریت ساخت
هر پروژه نیازمندی‌های متفاوتی دارد ، اما در اینجا رایج‌ترین مراحل در مدیریت ساخت آورده شده است.
- شروع
- برنامه‌ریزی
- اجرا
- نظارت
- پایان کار
1.شروع
هنگامی‌که شرکت برنده مناقصه شد ، مدیریت ساخت یک گزارش امکان‌سنجی طراحی می‌کند.
این سند تعیین می‌کند که آیا پروژه می‌تواند در مدت زمان و بودجه مشخص اجرا شود یا خیر.
2.برنامه‌ریزی
در مرحله بعد ، مدیریت ساخت اسناد و ساختار پروژه را سازمان‌دهی می‌کند.
در اینجا انواع مختلفی از اسنادی که مدیران ساخت‌وساز در مرحله برنامه‌ریزی طراحی می‌کنند، آورده شده است.
- طرح مدیریت پروژه
- سند محدوده
- ساختار شکست کار
- طرح مدیریت ریسک
3.اجرا
در این مرحله، ساخت فیزیکی پروژه آغاز می‌شود. مدیریت ساخت بر برنامه نظارت می‌کند تا مطمئن شود که هر مرحله کار به شکل ایمن، به‌موقع و در حد بودجه تکمیل شود.
4. نظارت
مدیران ساخت‌وساز بیشتر پروژه را صرف نظارت بر ایمنی کارکنان و اندازه‌گیری پیشرفت پروژه می‌کنند.
مدیریت ساخت همان‌طور که پیشرفت کار را زیر نظر می‌گیرد ، در صورت نیاز تغییراتی را هم در جدول زمانی یا اهداف پروژه انجام می‌دهد.
5. پایان کار
مدیریت ساخت ، پروژه را با تجزیه و تحلیل اینکه آیا گروه به اهداف اولیه دست یافته است و اینکه چقدر بودجه را دقیق برآورد کرده‌اند ، پایان می‌دهد.
سپس گزارشی را برای ارزیابی میزان پیشرفت پروژه و چگونگی برآورد بهتر برنامه‌ها و بودجه در آینده تهیه می‌کند.
سوالات متداول :
وظایف مدیریت ساخت چیست؟
تهیه برآورد هزینه و جدول زمان کاری ، همکاری با معماران و مهندسان و سایر متخصصان ساخت و ساز ، مدیریت قرار داد ها و ارتباطات در خصوص مشخصات و . . .
انواع قرارداد های مدیریت ساخت چه نام دارند؟
قرار داد مقطوع ، قرارداد مقطوع به علاوه هزینه ، قرارداد حداکثر قیمت تضمین شده ، قرار داد زمان و مصالح ، قرار داد قیمت واحد .
جمع بندی
در آینده تکنیک‌های ساختمان سبز ، استانداردهای جدید برای حفظ مصالح و بهره‌وری انرژی همچنان بر نحوه ساخت سازه‌ها تأثیر بگذارد.
مدیریت ساخت‌وساز باید این روش‌ها را در پروژه‌های شامل مقاوم‌سازی ساختمان‌های قدیمی و همچنین برپایی سازه‌های جدید تحت این دستورالعمل‌ها بگنجانند.