پیمان مدیریت (MT) شکلی از قرارداد است که به‌ویژه در مقایسه با فرم‌های سنتی ساخت‌وساز به ندرت شاهد استفاده از آن هستیم.
این قرارداد نوعی از ساخت‌وساز است که کارفرما در آن پیمانکاران فرعی مختلف را غیرمستقیم به کار می‌گیرد. یعنی کارفرما یک پیمانکار اصلی دارد که مسئولیت مدیریت پیمانکاران فرعی را بر عهده خواهد داشت.
پردیس سازه
پردیس سازه افتخار این را دارد جهت انجام پروژه های شما عزیزان بصورت پیمان مدیریت تا رسیدن به نتیجه دلخواه مشاوره رایگان و اختصاصی ارائه دهد.
با ما همراه باشید تا نکات کلیدی درباره این روش مدیریت پروژه را با شما در میان بگذاریم.
پیمان مدیریت چیست؟
کارفرما در این شکل از قرارداد ساخت‌وساز از یک پیمانکار مدیریتی استفاده می‌کند تا از همان مراحل اولیه مشارکت کند تا به مشاوران دیگر نیاز نداشته باشد.
پیمانکار نیز مدیریت پروژه، مشاوره و تخصص خود را برای تأثیر مثبت بر طراحی و مدیریت ساخت‌وساز ارائه می‌دهد. اما تفاوت اصلی بین پیمان مدیریت و پیمانکاری سنتی در چیست؟
در پاسخ باید بگوییم اگرچه برای یک شرکت ساختمانی باتجربه بهتر است که هم مدیریت و پیمانکاری را بر عهده داشته باشد، اما در پیمان مدیریت، شرکت ملزم به انجام هیچ یک از کارهای ساخت‌وساز نخواهد بود. در عوض، آن‌ها صرفاً به مدیریت آن پروژه ساخت‌وساز از طرف مشتری خواهند پرداخت.
بنابراین کارفرما با پیمان مدیریت می‌تواند 100 درصد کارها را خودش با قراردادهای فرعی و البته تحت مشاوره و راهنمایی پیمانکار مدیریت انجام دهد.
به جای اینکه طبق رویکرد سنتی صرفاً با یک پیمانکار اصلی قرارداد ببندد و امور را به او واگذار کند. به خاطر داشته باشید که پیمان مدیریت همان مدیریت پروژه یا نیست.
زیرا اگرچه پیمانکار مدیریت به عنوان کانال بین مشتری و پیمانکاران فرعی عمل می‌کند، اما آن‌ها خودشان از نظر قراردادی مسئول قصور هیچ یک از طرفین نخواهند بود.
جدول زمانی پروژه در پیمان مدیریت
خلاصه زیر یک نمای کلی از نحوه تعامل طرفین در مراحل مختلف پروژه پیمان مدیریت را به شما ارائه خواهد داد.
مرحله 1 : قرار ملاقات
کارفرما در مراحل اولیه پروژه و طراحی آن و مدت کوتاهی پس از استخدام مشاوران دیگر مانند معمار ومهندس سازه، یک پیمانکار مدیریتی را برای همکاری در تکمیل طراحی منصوب می‌کند.
پیمانکار مدیریت مسئولیت طراحی را بر عهده نمی‌گیرد، اما توصیه‌های تخصصی را ارائه خواهد داد.
با توصیه‌های تخصصی او اطمینان حاصل می‌شود که محصول نهایی با توجه به بودجه توافقی و در چارچوب زمانی تعیین شده، توسط پیمانکاران فرعی به کارفرما تحویل داده خواهد شد.
مرحله 2 : پیش ساخت
مرحله پیش ساخت با توسعه و پیشرفت بیشتر طراحی ساختمان آغاز خواهد شد.
در طول این دوره، پیمانکار مدیریت بسته‌های مختلف کار (بسته‌های قرارداد فرعی) را در طرح تعریف کرده و آن‌ها را به بسته‌های قابل خرید تفکیک می‌کند.
سپس پیمانکار مدیریت، برنامه‌ای را همراه با یک طرح هزینه‌ها تهیه می‌کند. پس از آن یک فرآیند مناقصه رقابتی بر روی تمام بسته‌های تخصصی مختلف ایجاد خواهد کرد.
هنگامی که پیمانکار مدیریت این مناقصه رقابتی را تکمیل کرد، توصیه‌های خود را به کارفرما ارائه می‌دهد و سپس قراردادها را با پیمانکاران فرعی منتخب منعقد خواهد کرد. درنهایت پیمانکار مدیریت به نمایندگی از مشتری مدیریت این پیمانکاران فرعی را بر عهده می‌گیرد.
مرحله 3 : ساخت‌وساز
پیمانکار مدیریت پس از شروع کار ساخت‌وساز، مسئول مدیریت پیمانکاران فرعی مختلف و اطمینان از رعایت برنامه ، مشخصات و محدودیت‌های مندرج در قراردادهای مربوطه با کارفرما خواهد بود.
در طول این مدت، پیمانکار مدیریت مسئولیتی در قبال هرگونه قصور یا تخلف پیمانکاران فرعی ندارد، زیرا خود آن‌ها مستقیماً با او قرارداد ندارند.
با این حال ، پیمانکار مدیریت برای به حداقل رساندن تأخیرها و نوسانات تجاری ناشی از تغییرات و ادعاها به کار گرفته می‌شود.
بنابراین ، شرکت علاقه خاصی به موفقیت کارهای خود دارد و شهرت خود را به خطر نخواهد انداخت.
مرحله 4 : حسابرسی نهایی
پیمانکار مدیریت در مرحله حسابرسی نهایی، کارفرما را در نتیجه‌گیری مذاکرات تجاری حمایت می‌کند.
همچنین سهم عمده‌ای از مذاکرات با انواع پیمانکاران فرعی را برای به نتیجه رساندن بحث‌های مالی بر عهده خواهد گرفت. قبل از بسته شدن نهایی پروژه، پیمانکار مدیریت توصیه‌هایی را در مورد قراردادهای حسابرسی نهایی ارائه می‌دهد.
اما تصمیم نهایی را به کارفرما وامی‌گذارد ، چراکه برگه حسابرسی نهایی را او امضا می‌کند و پرداخت نهایی را به پیمانکاران فرعی انجام خواهد داد.
کاربردهای پیمان مدیریت
رویکرد ساخت‌وساز پیمان مدیریت به طور کلی برای پروژه‌های بزرگ با سطوح پیچیدگی بالا اتخاذ می‌شود.
کارفرما در این پروژه‌های بزرگ‌مقیاس از یک معمار می‌خواهد که طراحی را به عهده بگیرد و از یک پیمانکار نیز می‌خواهد که در کل کنترل را در دست داشته باشد. چهار دلیل اصلی برای انتخاب قرارداد پیمان مدیریت توسط کارفرما به عنوان رویکرد ساخت‌وساز وجود دارد.
به طور معمول، بیش از دو یا سه مورد از این موارد باید وجود داشته باشد تا این نوع از قرارداد مدیریتی مسیر مناسبی برای انتخاب کارفرما تلقی شود.
1. پروژه باید بزرگ و بسیار پیچیده باشد
اگر الزامات فنی و ساخت‌وساز بسیار پیچیده باشد، پیمان مدیریت مسیر بسیار خوبی است. در پروژه‌های بزرگ و پیچیده ، به‌کارگیری یک پیمانکار باتجربه و ماهر بسیار مهم است.
با این حال، با توجه به ریسک و پیچیدگی موجود ، پیمانکار برای انجام کار حق بیمه دریافت می‌کند.
2. کارفرما حداقل قیمت را می‌خواهد
مسیر سنتی پیمانکاری به این معنی است که پیمانکار باید ریسک‌هایی را لحاظ کند که به‌شدت قیمت را افزایش می‌دهد. اما پیمان مدیریت راهی هوشمندانه برای جلوگیری از این امر است.
همچنین کارفرما می‌تواند هر بسته کارهای فرعی را به صورت جداگانه دنبال کند. یعنی می‌تواند اطمینان حاصل کند که کمترین قیمت برای هر بسته کار به دست می‌آید و هزینه کلی ساخت را در این فرآیند کاهش خواهد داد.
3. مشتری می‌خواهد طراحی توسط یک معمار تکمیل شود
با توجه به دخالت اولیه پیمانکار و توانایی آن‌ها برای تأثیرگذاری بر طراحی از منظر ساخت‌وساز، قرارداد پیمان مدیریت جایگزین مناسبی برای پیمانکاری در نظر گرفته می‌شود.
بنابراین کارفرما می‌تواند تخصص پیمانکار را در پیمانکاری مدیریتی به کار گیرد. آن هم بدون اینکه معمار از قدرت واقعی خود به از نظر مسئولیت طراحی چشم‌پوشی کند.
4. مشتری می‌خواهد پروژه زودتر تکمیل شود
از نظر تئوری ، استخدام زودهنگام یک پیمانکار مدیریت می‌تواند انجام پروژه را ساده‌تر و کاربردی‌تر کند. این کار باعث می‌شود که پروژه سریع تر و متناسب با بودجه پیشرفت کند.
سوالات متداول :
مراحل اجرای پروژه پیمان مدیریت چیست؟
قرار ملاقات
قرار داد
پیش ساخت
ساخت و ساز
حسابرسی نهایی
جمع بندی
پیمان مدیریت مزایای بسیاری ازجمله استفاده از تخصص یک پیمانکار، بدون بار قابل توجه هزینه‌های آن‌ها را به همراه دارد.
اگر این رویکرد در زمینه مناسب استفاده شود، یک راه بسیار خوب برای افزایش کیفیت ساخت‌وساز است. زیرا هر بسته کاری به یک متخصص واقعی همان کار واگذار خواهد شد. در عین حال زمان ساخت و هزینه‌های کلی نیز کاهش قابل‌توجهی خواهند یافت.